1. Die alte und die neue Regelung

Nach der alten Regelung waren Grundstücksveräußerungen im außerbetrieblichen Bereich grundsätzlich nicht der Einkommensteuer unterworfen. Die Veräußerung war nur dann steuerpflichtig, wenn sie ein Spekulationsgeschäft gem § 30 EStG darstellte. Dies war grundsätzlich nur dann der Fall, wenn das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung verkauft wurde.

Mit der neuen Regelung wurde § 30 EStG weitgehend geändert und neue Bestimmungen eingeführt: §§ 30a, 30b und 30c EStG. Die neuen Bestimmungen des EStG gelten für Veräußerungsvorgänge, die nach dem 31.03.2012 erfolgt sind, es wird wie bisher auf das Verpflichtungsgeschäft abgestellt. Umfasst sind sowohl Gebäude samt Grund und Boden als auch einzelne Elemente (Gebäude oder Grund und Boden) getrennt voneinander.

Änderungen:

• Wegfall der zehnjährigen Spekulationsfrist, der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie ist unabhängig von der Behaltedauer zu versteuern
• Ergänzung der Steuerbefreiungstatbestände gem § 30 Abs 2 EStG
• Die neu geschaffene „Immobilienertragsteuer“ beträgt 25% (§ 30b EStG), endbesteuert
• Mitteilungspflicht der Parteienvertreter (RA, Notar) wurde eingeführt
• Selbstberechnung iS § 11 GrEStG wurde eingeführt
• Haftung der Parteienvertreter wurde eingeführt

1.1. Wohnsitzbefreiung

Von der Besteuerung ausgenommen sind Eigenheime und Eigentumswohnungen, die zwischen der Anschaffung und der Veräußerung durchgehend mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz für den Veräußerer gegolten haben. Neu ist, dass auch Objekte von der Steuerpflicht befreit sind, die dem Veräußerer innerhalb der letzten 10 Jahre für mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Eine Vermietung innerhalb der letzten 10 Jahre ist nicht schädlich, wenn die 5-Jahresfirst für dien Hauptwohnsitz erfüllt ist. Der Hauptwohnsitz muss auch nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein.

1.2. Selbsthergestellte Gebäude

Selbst hergestellte Gebäude, sind wie bisher befreit. Solche liegen vor, wenn hinsichtlich der Errichtung das finanzielle Baurisiko getragen wird (Errichtung durch den Veräußerer selbst oder durch einen Bauunternehmer). Die Befreiung ist jedoch ausgeschlossen, wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Bei teilweiser Nutzung steht die Befreiung anteilig zu.

1.3. Mittelungspflichten und Selbstberechnung durch den Parteienvertreter

Neu eingeführt ist das an das GrEStG angelehnte Mitteilungs- und Selbstberechnungssystem. Die Mehrzahl der Fälle bei der Veräußerung von Grundstücken beinhaltet auch einen Erwerbsvorgang iS § 1 GrEStG. § 10 GrEStG wurde in diesem Sinne abgeändert, die Abgabenerklärung soll zwingend durch einen Parteienvertreter gem § 11 GrEStG, also einen RA oder Notar, vorgelegt werden. Die Übermittlung der Abgabenerklärung hat elektronisch über FinanzOnline zu erfolgen.

Als Einkunft aus der Grundstücksveräußerung ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten zu berechnen (§ 30 Abs 3 EStG). Die Grundlage für die Berechnung stellen die Angaben des Steuerpflichtigen (§ 30c Abs 1 EStG). Der Steuerpflichtige ist verpflichtet, dem Parteienvertreter die Richtigkeit und Vollständigkeit der zugrunde liegenden Angaben bzw der Unterlagen schriftlich zu bestätigen.

Die Selbstberechnung unterbleibt:

• wenn durch die Steuerbefreiung nach § 30 Abs 2 EStG keine ImmoESt zu entrichten ist
• der Zufluss voraussichtlich später als ein Jahr nach dem Veräußerungsgeschäft erfolgt
• wenn die stillen Reserven des veräußerten Grundstücks übertragen oder einer Übertragungsrücklage zugeführt wurden

Entfällt die Selbstberechnung, so ist in der Mitteilung gem § 30c Abs 2 Z 1 EStG anzugeben, warum die Selbstberechnung unterbleibt. Im Falle, dass der Zufluss voraussichtlich später als ein Jahr nach dem Veräußerungsgeschäft erfolgt, ist eine besondere Vorauszahlung in der Höhe von 25% der Bemessungsgrundlage zu entrichten (§ 30b Abs 4 EStG).

1.4. Haftung des PV

Der Parteienvertreter haftet grundsätzlich nur für die Entrichtung der Steuer. Die Haftung erlischt, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Mitteilung der Selbstberechnung und dem Zeitpunkt des Zuflusses (§ 19 EStG) mehr als ein Jahr liegt. Diese Regelung entlastet den PV bei längerfristigen Transaktionen.

Der PV haftet auch für die objektive Richtigkeit der ImmoESt, wenn dem PV beispielsweise bekannt ist, dass die Wohnung dem Verkäufer tatsächlich nicht als Hauptwohnsitz dient. Wenn der PV in diesem Fall wider besseres Wissen keine ImmoESt entrichtet, haftet er für die Richtigkeit der ImmoESt.

Vorgehensweise:

• Mitteilungspflicht an das FA des Steuerpflichtigen (die Mittelungspflicht besteht hinsichtlich Erzielung der Einkünfte gem § 2 Abs 3 Z 1 bis 3 und 7 EStG)
• Berechnung der Immobilienertragsteuer auf der Grundlage der vom Steuerpflichtigen mitgeteilten Unterlagen, diese sind vom Steuerpflichtigen schriftlich zu bestätigen
• Abführung der Immobilienertragsteuer an das FA

ImmoESt ist spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu entrichten (§ 30b EStG).

2. Abgeltungswirkung

Mit der Entrichtung der selbstberechneten ImmoESt gilt die Einkommensteuer für Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen nach § 30 EStG als abgegolten (§ 30b Abs 2 EStG). Einkünfte, auf die der besondere Steuersatz anzuwenden ist, sind bei der Berechnung der Einkommensteuer des Steuerpflichtigen nicht zu berücksichtigen (ähnlich wie bei der KESt). Sie wirken sich daher nicht progressionserhöhend auf das Gesamteinkommen aus.

Keine Abgeltungswirkung:

• das veräußerte Grundstück gehört einem Betrieb an  in die Steuererklärung aufzunehmen und zu veranlagen, ImmoESt ist auf die Einkommenssteuerschuld anzurechnen (§ 46 Abs 1 Z 2 EStG)
• der Selbstberechnung zu Grunde liegenden Angaben des Steuerpflichtigen entsprechen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten

Es besteht jedoch eine Veranlagungsoption gem § 30b Abs 3 EStG; auf Antrag sind die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen mit 25% zu veranlagen, die ImmoESt ist auf die zu erhebende Einkommensteuer anzurechnen.