1.    Steuerreform 2015 

Am 19. Mai 2015 wurde das Bundesgesetz, mit dem das Einkommensteuergesetz 1988, das Körperschaftsteuergesetz 1988, das Umgründungssteuergesetz, das Umsatzsteuergesetz 1994, das Glücksspielgesetz, das Grunderwerbsteuergesetz 1987, das Normverbrauchsabgabegesetz, die Bundesabgabenordnung, das Finanzstrafgesetz, das Mineralölsteuergesetz 1995 etc geändert wurden, in Begutachtung geschickt. Am 30. Juni 2015 hat der Nationalrat dem Steuerreformgesetz 2015/2016 – StRefG 2015/2016 (BGBl. I 118/2015) mehrheitlich zugestimmt.

Neben den von der Politik und den Medien propagierten Entlastungen enthält dieses Gesetz aber auch eine Reihe von Mehrbelastungen, welche unter Umständen jeden Immobilienbesitzer in Österreich treffen können. 

2.    Erhöhungen beim Immobilienverkauf für natürliche Personen

2.1    Allgemeines 

Immobilienertragsteuer fällt grundsätzlich nur bei entgeltlichen Rechtsgeschäften an. Ein entgeltlicher Erwerb wird z. B. durch einen Kaufvertrag, Tauschvertrag oder ein sonstiges Rechtsgeschäft verwirklicht, wenn die Gegenleistung zumindest die Hälfte des Verkehrswerts des übertragenen Grundstücks erreicht. Bei unentgeltlichen Rechtsgeschäften (Erbschaft, Vermächtnis, Schenkung auf den Todesfall) fällt keine Immobilienertragsteuer an. 

2.2    Erhöhung des Steuersatzes

Der Sondersteuersatz nach § 30a Abs 1 EstG für Immobilienveräußerungen steigt für natürliche Personen ab 1. Jänner 2016 von 25 % auf 30 %. 

Gemäß § 124b Z 276 EStG in der geltenden Fassung der Regierungsvorlage treten die Änderungen mit 1. Jänner 2016 in Kraft und sind erstmals für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2015 anzuwenden. Bei Steuerpflichtigen mit einem abweichenden Wirtschaftsjahr ist bei Veräußerungen vor dem 1. Jänner 2016 noch der Steuersatz von 25 % anzuwenden. Nach der Lehre und der Meinung einiger Experten ist für die Frage, ob für den Fall, dass das Geschäft noch im Jahre 2015, der Zufluss des Geldes aber bereits im Jahre 2016 erfolgt die Realisierung des steuerpflichtigen Tatbestands und nicht der Zufluss relevant. Da in der Praxis zwischen Veräußerung und Zufluss häufig mehrere Wochen liegen empfiehlt es sich, dass Veräußerungen im Jahre 2015 - sofern möglich - deutlich vor dem 31. Dezember 2015 realisiert werden. 

2.3    Wegfall des Inflationsabschlag

Neben der Erhöhung des Steuersatzes von 25 % auf 30 % sieht die „Steuerreform“ aber auch eine weitere Neuerung vor, welche zu einer erheblichen Mehrbelastung führen kann. In § 4 Abs 3a Z 3 EStG  entfällt nunmehr lit b. Die bisherige Fassung lautete: „Es ist ein Inflationsabschlag gemäß § 30 Abs 3 zu berücksichtigen, soweit die Veräußerung nicht unter § 30a Abs 3 Z 1 bis 4 oder Abs 4 fällt. Wurde Grund und Boden mit dem Teilwert eingelegt oder auf Grund des Wechsels der Gewinnermittlungsart nach § 4 Abs 10 Z 3 lit a in der Fassung vor dem 1. Stabilitätsgesetz, BGBl I 2012/22, steuerneutral auf den Teilwert auf- oder abgewertet, ist für den Inflationsabschlag der Zeitpunkt der Einlage oder des Wechsels der Gewinnermittlungsart maßgeblich.“ Auch diese Änderungen gilt für "Veräußerungen" nach dem 31. Dezember 2015. Zu beachten ist, dass der Inflationsabschlag für die betriebliche Gewinnermittlung sowohl im Bereich des EStG als auch des KStG nur für Grund und Boden gilt, während er im Bereich der außerbetrieblichen Einkünfte auch für Gebäude anzuwenden ist. 

Ursprünglich hatte der Inflationsabschlag den Zweck, inflationsbedingte Scheingewinne zu vermeiden. Durch den Wegfall des Inflationsabschlags kommt es zur Erfassung der inflationsbedingt entstandenen Scheingewinne. Dies führt zu einer erheblichen Erhöhung der Immobilienertragsteuer für den Neubestand (Anschaffung ab dem 1. April 2002).

3.    Grunderwerbsteuer „Neu“

3.1    Allgemeines 

Neben der Immobilienertragsteuer kommt es ab dem 1. Jänner 2016 auch bei der Grunderwerbsteuer zu einer umfassenden Reform die deutliche Änderungen zu den bisherigen Regelungen vorsieht. 

3.2    „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage 

Wie bisher ist Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer der Wert der Gegenleistung. Die Errechnung des Wertes einer Liegenschaft kann dabei auf verschiedene Art erfolgen. Einerseits kann auf Basis des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes ein Wert errechnet werden und andererseits kann auf Basis des Immobilienpreisspiegels der Wert der Liegenschaft ermittelt werden. Darüber hinaus kann natürlich auch durch ein Sachverständigengutachten der Wert einer Liegenschaft festgelegt werden. Beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken kommt darüber hinaus unter bestimmen Voraussetzungen weiterhin der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage zur Anwendung.

3.3    Höhe der Steuer steigt in Stufen an 

Ab dem 1. Jänner 2016 wird bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer unterschieden, ob ein Erwerb „entgeltlich“, „teilentgeltlich“ oder „unentgeltlich“ erfolgte.

Ein Erwerb gilt sodann als 

•    unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 %,
•    teilentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 70 %,
•    entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70 % 
des Liegenschaftswertes beträgt.

Ein Liegenschaftserwerb durch Erbanfall, Vermächtnis, Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs, etc gilt jedenfalls als unentgeltlicher Erwerb. Die Besteuerung bei einem unentgeltlichen Erwerb erfolgt dabei nunmehr in Stufen:

Bis zu einen Liegenschaftswert von € 250.000 fällt 0,5 % an Grunderwerbsteuer an. Für die nächsten € 150.000 (sohin für den Betrag über einem Liegenschaftswert von € 250.000,00) fällt 2,0 % an Grunderwerbsteuer. Für den Liegenschaftswert über € 400.000,00 fällt 3,5 % Grunderwerbsteuer an.

Bei Anteilsvereinigungen und Umgründungen wird die Steuer zukünftig 0,5 % vom Grundstückswert betragen. Bei allen übrigen eingangs beschriebenen Erwerbsarten wird wie bisher ein Steuersatz von 3,5 % gelten. 

Neben der neuen „Stufenbesteuerung“ wurde zudem auch der Freibetrag für unentgeltliche Betriebsübergaben auf € 900.000,00 erhöht.