Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bestehen verschiedene zwingende Vorschriften für Mieter und Vermieter. Eine Befristung eines Wohnungsmietvertrages muss zB mindestens drei Jahre betragen. Soll das befristet abgeschlossene Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung um eine bestimmte Zeit verlängert werden, bedarf es einer gesonderten, schriftlichen Vereinbarung.

Wenn Mieter und Vermieter keine formgerechte Vereinbarung treffen, kann es durch eine vom Vermieter geduldete Weiterbenützung des Mietgegenstandes zu einer stillschweigenden Erneuerung des Mietvertrages kommen. Beim ersten Mal gilt diese Erneuerung mit einer Befristung von drei Jahren. Wird der Mietvertrag im Anschluss wieder nicht aufgelöst, verwandelt sich das Mietverhältnis in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.

Zu beachten ist, dass auch eine unwirksame Befristungsvereinbarung zu einem unbefristeten Mietverhältnis führt, bei dem der Vermieter den strengen Kündigungsbeschränkungen des MRG unterliegt. Die rechtswirksame Vereinbarung der Befristung ist daher von entscheidender Bedeutung.

Der OGH hat sich in der aktuellen Entscheidung vom 23. Jänner 2014, 1 Ob 237/13d, mit dem Schriftformgebot von Befristungsvereinbarungen beschäftigt. Es wurde festgestellt, dass eine Befristungsvereinbarung nur durch Unterfertigung einer gemeinsamen Urkunde oder durch korrespondierende Vertragserklärungen von Mieter und Vermieter (Anbot und Annahme in Schriftform) abgeschlossen werden kann. Eine einseitige, schriftliche Erklärung reicht nicht aus.

Für das wirksame Zustandekommen der Befristung ist daher einerseits erforderlich, dass sowohl Mieter als auch Vermieter ihre Erklärungen schriftlich abgeben, und andererseits, dass die schriftliche Annahmeerklärung dem Anbietenden vor Ablauf der Annahmefrist zugeht.

Dem vom OGH zu beurteilenden Sachverhalt lag ein Mietverhältnis zugrunde, das mehrmals verlängert wurde. Der Vermieter legte dem Mieter jeweils vor Ablauf des letzten schriftlich vereinbarten Endtermins einen vorbereiteten Nachtrag zum Mietvertrag vor. Der Mieter sollte diesen Nachtrag einseitig unterfertigt retournieren. Der Vermieter sollte dieses Anbot des Mieters auf Verlängerung durch Gegenzeichnung annehmen und dem Mieter eine Kopie des Dokuments zusenden. In diesem Zusammenhang konnte der Vermieter aber nicht nachweisen und daher das Gericht nicht feststellen, dass jeweils eine schriftliche Annahmeerklärung des Vermieters vorlag.

Der Vermieter hat der Weiterbenützung des Mietgegenstandes durch den Mieter nicht widersprochen und schlüssig zu erkennen gegeben, mit der Vertragsverlängerung einverstanden zu sein. Die für die Wirksamkeit einer Befristung notwendige Schriftform wurde aber nicht eingehalten. Aufgrund der mehrmaligen Verlängerung des Mietvertrages hat der OGH daher das Bestehen eines unbefristeten Mietverhältnisses festgestellt.

Die Qualifizierung eines Mietvertrages als befristet oder unbefristet ist wirtschaftlich von entscheidender Bedeutung. Wird ein unbefristetes Mietverhältnis angenommen, kann der Vermieter den Mieter nur aus den wichtigen Gründen des § 30 MRG kündigen.

In diesem Zusammenhang ist auch auf den konkreten Inhalt der Befristungsvereinbarung zu achten. Im Regime des MRG ist nicht nur beim ursprünglichen Vertragsabschluss, sondern auch bei der Verlängerung eines befristeten Mietvertrages die Mindestdauer von drei Jahren einzuhalten. Eine kürzere Befristungsdauer stellt auch bei Verlängerungen des Mietverhältnisses eine unwirksame Vereinbarung dar, die nicht durchsetzbar ist.

Im Ergebnis ist bei der Vereinbarung einer Befristung darauf zu achten, dass die Schriftform nachweislich eingehalten wird und die Dauer der Befristung rechtskonform ist.