Schon seit längerem wurde eine Reform des Wohnrechts erwartet.

Nun wurde die sogenannte „Mini-Wohnrechtsnovelle“ verabschiedet und am
29. Dezember 2014 im Bundesgesetzblatt kundgemacht. Die Novelle sieht insbesondere eine Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters vor.

1.      Erhaltungspflicht von Thermen

1.1.   Bisherige Rechtsprechung

Mit der Wohnrechtsnovelle 2015 sollte die bislang ungeklärte Frage, wer für die Erhaltung von Heizthermen zuständig ist, geklärt werden. In den letzten Jahren häuften sich unzählige Entscheidungen zu dieser Thematik. Seit den beiden „Klausel-Entscheidungen“ des OGH 7 Ob 78/06f und 1 Ob 241/06g steht die Erhaltung im Fokus des mietrechtlichen Diskurses. Gemäß diesen Entscheidungen ist eine Klausel, die generell zur Wartung, Instandhaltung und Erneuerung aller für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte verpflichtet, unwirksam. Mit der Entscheidung des OGH 5 Ob 17/09z wurde – in Abkehr zur bisherigen Rechtsprechung – klargestellt, dass im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur die inhaltlich beschränkte Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG gilt und nicht auch subsidiär die weitergehende Erhaltungspflicht nach § 1096 ABGB. Dies bedeutet, dass hier der Vermieter während des Mietverhältnisses aufgetretene Mängel im Inneren des Mietobjekts nicht beheben muss, sondern nur allenfalls eine Mietzinsminderung in Kauf nehmen muss.

1.2.   Neuregelung

Es ist zu einer Aufnahme der Erhaltung von

• mitvermieteten Heizthermen,
• mitvermieteten Warmwasserboilern und
• sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten

in das Pflichtenprogramm des Vermieters gekommen. Das bedeutet, dass durch die Novelle die eingeschränkte Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 3 MRG (und § 14a WGG) um die Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten erweitert wurde. Ergänzend und klarstellend wird in den Materialien zur WRN 2015 festgehalten, dass die Verpflichtung zur Wartung dieser Geräte aber nach wie vor den Mieter treffen soll.

Im Rahmen der Ausdehnung der Erhaltungspflichten des Vermieters wurden die Duldungspflichten des Mieters in § 8 Abs 2 Z 1 MRG entsprechend erweitert, weil der Vermieter ja auch in die Lage versetzt werden soll, seinen Erhaltungspflichten nachzukommen. Weiters wurde der Zuschlag gem
§ 16 Abs 2 Z 3 MRG im Rahmen der Ermittlung des Richtwertmietzinses beseitigt.

1.3.    Rückwirkung

Die dargestellten Änderungen traten am 1. Jänner 2015 in Kraft und gelten auch für Mietverträge, die vor dem 1. Jänner 2015 abgeschlossen wurden (!). Die neuen Erhaltungspflichten sind auch auf gerichtliche (und Schlichtungsstellen-)Verfahren anwendbar, die am 1. Jänner 2015 bereits anhängig geworden, aber noch nicht rechtskräftig entschieden worden sind.

1.4.    Zweifelsfragen

Durch diese Gesetzesänderung tun sich einige Fragen auf. So ist etwa unklar, was unter dem Begriff der „sonstigen Wärmebereitungsgeräte“ zu subsumieren ist. Ob unter diese Formulierung etwa auch Heizkörper oder Thermostate fallen, die gemäß einer Wortauslegung wohl nicht unter die Erhaltungspflicht des Vermieters fallen, jedoch für das Funktionieren der jeweiligen Heizanlage unabdinglich sind, wird in Zukunft von der Judikatur zu klären sein. Ebenso ist fraglich, ob der Vermieter für die Erhaltung des Heizgerätes aufzukommen hat, obwohl etwa der (Vor-)Mieter die ihm obliegende Verpflichtung zur Wartung des Heizgerätes nicht erfüllt hat und die Nichtwartung kausal für den eingetretenen Schaden ist.

2.       Zubehör-Wohnungseigentum

„Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. […]“ (§ 2 Abs 3 WEG 2002)

In seiner Entscheidung zu 4 Ob 150/11d hat der Oberste Gerichtshof ausdrücklich ausgesprochen, dass für eine sachenrechtlich wirksame Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum die Einverleibung des Umfangs des Zubehörs im Grundbuch erforderlich sei. Wenn keine Eintragung der jeweiligen Räumlichkeit oder der jeweiligen Fläche im Grundbuch geschehe, sei diese daher (bloß) allgemeiner Teil der Liegenschaft.

Nun wird durch die Ergänzung des § 5 WEG 2002 gesetzlich geregelt, dass sich bei eindeutiger Urkundenlage die Wohnungseigentumsbegründung am Hauptobjekt auch auf das Zubehör bezieht. Eine gesonderte Einverleibung von Zubehör-Wohnungseigentum im Grundbuch ist daher nicht erforderlich.

3.       Wesentliche Änderungen im Kurzüberblick

• Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG (und WGG) sowie im Teilanwendungsbereich für Wohnungsmietverträge für (1) mitvermietete Heizthermen, (2) mitvermietete Warmwasserboiler und (3) sonstige mitvermietete Wärmebereitungsgeräte;
• Klarstellung, dass zur Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum keine gesonderte Einverleibung im Grundbuch erforderlich ist.

Wien, am 2. Februar 2015